Főoldal Infók Adó és illeték

Eladásra és vételre vonatkozó adózási és illetékfizetési jogszabályok rövid összefoglalója.

 

Ingatlan eladásakor keletkező adófizetési kötelezettség

 

A lakás eladással kapcsolatban az elmúlt években új adójogszabályok léptek életbe. A legfontosabb SZJA törvény változás az ingatlan átruházásából származó adóköteles jövedelem számításának változása. Az alábbiakban erről nyújtunk tájékoztatást.

 

A magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni jog átruházásából származó jövedelmét a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve kell meghatározni. Ezen jövedelem és az adójának megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiak-ban: Szja tv.) 59-64. §-ai rendelkeznek.


2008. január 1-től a lakásszerzési kedvezmény megszűnt. Eszerint lakóingatlan-eladásból származó jövedelmünk számításakor bevételünket csökkenthetjük annak megszerzésére, felújítására fordított kiadásainkkal, ám nem csökkenthetjük ugyanezt a jövedelmünket egy másik lakóingatlan vételárával.


A lakóingatlanok átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka harmadára csökkent, tehát lakások esetén a szerzést követő ötödik évtől nem kell jövedelemként figyelembe venni. (A nem lakásingatlanok átruházásából származó jövedelmek adóköteles időszaka ez évtől szintén 5 év. Pl.: garázs, üdülő, zártkert, stb.) az ennél rövidebb ideje vásárolt lakóingatlan esetében pedig csak a keletkezett haszon bizonyos százaléka után kell adót fizetni. Tehát az akkori vételi és a mostani eladási ár különbözete (amennyiben többért adjuk el, mint a szerzési érték) az adószámítás alapja. Beszámításra nincs lehetőség, ezt minden esetben ki kell fizetni (kivétel *-gal jelölt).

 

Így tudja kiszámítani a fizetendő adót:
A lakóingatlan jelenlegi eladási ára - az ingatlan szerzési ára (5 éven belüli vásárlás esetén)- igazolható ráfordított költség= adóalap.

 

A 2018. évi ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából keletkező, a leírt módon kiszámított jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.

 

2018. évi lakóingatlan-átruházás esetén a számított összegből a szerzés időpontjától függően, évenként csökkenően, a következők szerint számított összeg minősül jövedelemnek:


A szerzés éve  A számított összeg %

2018. 0. év             100
2017. 1. év             100
2016. 2. év             90
2015. 3. év             60
2014. 4. év             30
2013. 5. év             0

 

A 2013. évben vagy azt megelőzően megszerzett lakás céljáró szolgáló ingatlan 2018. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Abban az esetben, ha az értékesített ingatlan eredetileg (szerzéskor) nem minősült lakásnak, lakóháznak, de az eladás időpontjában az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) nyilvántartásában már ekként szerepel, akkor az adókötelezettségre a lakásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

 

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
– megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
– értéknövelő beruházások;
– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az ál-lammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként. Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték.
A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

 

Így, ha kiszámoljuk, mennyi a fizetendő összeg, láthatjuk, hogy az esetek többségében nem érdemes kivárni az 5 év elteltét az eladással.

 

Az ingatlan eladásának tényét csak abban az esetben kell az adóbevallásban bevallani, ha van adófizetési kötelezettség, a fizetendő adót is ekkor kell kifizetni. Ennek ellenére az eladáskor (és vételkor is) ki kell tölteni a NAV adatlapot, melyben az adásvétel tényét rögzítik. Ezt az okiratszerkesztő ügyvédnél tehetjük meg.

 

* Bármely ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját (vagy egy részét) akkor nem kell csak megfizetni, ha azt az átruházás évében, vagy az átruházás évét érintő bevallási időszakban a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (az EU bármely tagállamában) biztosított férőhely megszerzésére fordítja. Ha az értékesítés évének adóbevallásáig nem fordította a befolyt vételárat az előzőekben felsorolt férőhely vásárlására, akkor az adót meg kell fizetni, de amennyiben az értékesítést követő 2 éven belül a fentiekkel megegyező férőhelyet vásárol, a megfizetett adót visszaigényelheti, az Adóhivatal köteles visszautalni.

 

A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes jövedelem.

Lakásszerzési illeték

 

Az érvényben levő szabály szerint a lakóingatlanok vásárlása után fizetendő illeték mértéke a teljes vételár utáni 4%,  melyet az ingatlan adásvételi szerződésben foglalt vételára után kell megfizetni. (Ez például egy 12 millió forint forgalmi értékű lakás esetében 480.000.- Ft.) Lakás résztulajdonának szerzése esetén a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 4%-os illeték.

Megszűnt tehát a sávos rendszer, mely 2012. december végéig volt érvényben.

Más ingatlan (pl. garázs, üdülő) vétele esetén az illeték mértéke szintén 4%.


Az illetéket az adásvételi szerződés földhivatalba érkezése után szabják ki, várhatóan pár héten belül. Illetékkedvezmények igénybevételére vonatkozó igényt az adásvételi szerződésbe bele kell foglalni. Részletfizetési kérelem beadására van lehetőség, ekkor az összeget általában egy éves periódusra osztják el.

Illetékfizetési kedvezmények

 

Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.

Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Fontos, hogy a különbözet utáni illetéket a jelenlegi szabály értelmében csak akkor kell fizetni, ha az eladott ingatlan értéke kisebb, mint a vásárolt ingatlané, tehát többért vásárolunk, mint amennyiért eladtunk ingatlant.


Az illeték megfizetése alól a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának megvásárlása. 15 és 30 millió forint közötti forgalmi érték esetében illetéket kell fizetni a forgalmi érték 15 millió forintot meghaladó része után. Az illeték mértéke ebben az esetben 4%. 30 millió forintot meghaladó forgalmi érték esetében nincs kedvezmény, a teljes érték után illetéket kell fizetni a használt lakásokra irányadó szabályok szerint.

 

Szintén pozitív változás, hogy a 35 év alatti vevő első lakástulajdon megszerzésekor 50 százalékos illetékkedvezményt vehetünk igénybe, melynél megszűnt az eddigi maximum 40 ezer forintos kedvezményhatár. Fontos az is, hogy míg tavaly 8 millió forint alatti lakásértéknél lehetett ezt a kedvezményt érvényesíteni, most ez az értékhatár 15 millió forint.

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.


Az illetéktörvény módosítása az ismertetett jelentős változásokon kívül néhány átmeneti könnyítést is biztosít. Lakóház építésére alkalmas telek illetékmentességének megállapításához változatlanul 4 év áll rendelkezésre a ház felépítésére, aki azonban a bejelenti erre vonatkozó igényét, annak 4 évről 6 évre nőhet a határidő. Amennyiben ez alatt nem történik meg a telek beépítése, úgy az illeték 10%.


Minden illetékkedvezményre vonatkozó igényt az adásvételi szerződésben külön kérni kell, automatikusan azt nem adják meg!